Revente des résidences étudiantes

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Comme pour tout investissement locatif et investissement immobilier de type Pinel ou LMNP, il existe un marché secondaire de la revente pour les logements en résidence étudiante. Pourquoi vendre ? Quand vendre ? Comment s'y prendre ? On vous dit tout sur la rétrocession de ces biens immobiliers !

 

Les résidences étudiantes : le concept

L’idée

Les résidences étudiantes composées de logements meublés, en location meublée, doivent accueillir principalement des étudiants. Pour que le bien soit considéré comme une résidence universitaire (et donc bénéficier de l’avantage fiscal), il faut qu’il soit occupé par 70% d’étudiants sur une période de référence de 3 mois.

Des logements pour étudiants

La résidence propose des appartements équipés du mobilier adapté car il s’agit souvent de studios meublés (kitchenette, lit, armoire, bureau, salle d’eau etc.).

Une localisation attractive

Ce type de logement collectif se trouve souvent à proximité des écoles et établissements d'enseignement supérieur. Les résidences sont situées dans des quartiers dynamiques et proches des réseaux de transport.

Des services adaptés

Au-delà des appartements, les résidences proposent de nombreux services afin de répondre au mieux aux besoins des étudiants.

Des espaces communs aménagés

Un accueil, une cantine ou restauration rapide, une laverie... font partie d'une résidence étudiante. Sans parler des services et commodités tels que wifi, fourniture du linge et nettoyage régulier.

 

Les résidences étudiantes : petits rappels

 

Revendre une résidence étudiante : le bail commercial

Le bail commercial conditionne l’exploitation de votre bien immobilier.

Pour investir, faites attention à la durée restante du bail. C’est la principale tangente à l'investissement dans les résidences étudiantes destinées à être louées. La durée peut généralement varier selon 3 possibilités :

• 6 ans
• 9 ans
• 12 ans

Pour l'investisseur, ce temps de location correspond à la période de longue durée pendant laquelle il percevra son loyer, générera ses revenus locatifs et maximisera ses rendements en toute sécurité grâce à cet immobilier locatif.

En conséquence, plus la durée du bail est longue, meilleure est la qualité de l'investissement dans les résidences étudiantes.

Attention : Plus la durée du contrat sera courte, plus l'incertitude quant à son renouvellement couvrira la gestion et plus le risque de l'acheteur sera évident.

Cette éventualité exercera certainement une pression sur les prix demandés. Par conséquent, si vous avez le choix, il est recommandé de le revendre à mi-parcours du bail ou d'attendre son renouvellement.

En principe, le gestionnaire doit vous informer de la décision de poursuivre au moins six mois avant la résiliation du contrat. Mais il n'est pas obligé de transmettre les termes de la reprise du bail.

Si le bail de droit commercial est contraignant, vous voudrez peut-être savoir si vous pouvez vous retirer du bail afin de revenir à un bail de droit civil moins restrictif. C'est très possible, mais sachez que le gérant vous demandera une indemnité d'expulsion,qui peut représenter deux à trois ans de loyer. En effet, cette compensation n'a pas de cadre. Vérifiez la méthode de calcul dans le contrat de location et le contrat de vente.

 

Revendre une résidence étudiante : le loyer annuel

Rentabilité : Le loyer que les investisseurs paient habituellement chaque trimestre sera également clairement indiqué dans le bail commercial. Par conséquent, il est préférable de rester à ce stade, car cela définira le montant des loyers perçu tout au long de la période de location et déterminera donc la rentabilité inhérente de l'investissement dans les résidences étudiantes.

Vous l'aurez compris, plus un actif a une marge bénéficiaire nette importante, plus il est attractif pour les futurs acheteurs au moment de la revente.

Réévaluation du loyer : En plus du loyer spécifié dans le bail commercial, la réévaluation de ce loyer doit également être envisagée.

En pratique, il peut s’avérer nécessaire de réévaluer le loyer perçu dans le cadre d'un bail commercial sur une base annuelle ou triennale à partir d'indicateurs prédéterminés tels que l'indice des coûts de construction (ICC). Habituellement, lorsqu'une réévaluation est prévue dans le bail, le loyer a tendance à évoluer en fonction de l'inflation. Par conséquent, soyez vigilant à ce stade.

 

Revendre une résidence étudiante : l’emplacement

Des emplacements attrayants : Bien que le marché immobilier étudiant ne soit pas directement lié au marché du logement « classique », l'emplacement choisi est essentiel. Cela afin d’obtenir la meilleure revente mais aussi générer des revenus. Par conséquent, pour l'investissement et la mise en location des appartements étudiants, les biens immobiliers dans les centres urbains ainsi que dans les villes universitaires devraient être favorisés.

De plus, il est préférable d'être situé à proximité des universités, des centres universitaires et des transports. Plus l'emplacement déterminé en fonction de ces conditions est idéal, plus il est facile et avantageux de revendre studios ou biens résidentielspour finalement aboutir à son projet immobilier.

 

Revendre une résidence étudiante : le gestionnaire

Les gestionnaires qui choisissent de gérer l'investissement dans les résidences étudiantes constituent également une partie fondamentale du projet d’investissement, sinon la partie la plus importante.

Une attention particulière doit être portée à la qualité du gérant, car la garantie de votre placement et la perception du loyer dépendent en partie de lui.

Tout investisseur en investissements nets et en appartements étudiants doit se montrer vigilant sur les points suivants :

• Choisir un directeur principal reconnu ;
• S'assurer de sa situation financière, de ses résultats d'exploitation, du nombre d’habitations sous gestion, de la qualité de la gestion quotidienne de ses immeubles d'exploitation, des politiques futures concernant ses opérations.

 

Revendre une résidence étudiante : se mettre à la place de l’acquéreur

Dernier point important à prendre en compte; se mettre à la place du ou des futurs acquéreurs.

Acheter un appartement ou un bien dans l’immobilier de manière générale, c’est s’identifier aux futurs propriétaires, leur donner réponse à la question "pourquoi investir ?"

Donnez-leur envie avec des travaux de rénovation (outre les avantages fiscaux) et démontrez-leur qu’acheter un bien en résidence étudiante pour se constituer un patrimoine immobilier peut être rentable et intéressant d’un point de vue patrimonial.

Maintenant que vous êtes devenu un expert de la revente en résidence étudiante, il ne tient plus qu’à vous et à votre conseiller de repérer la fiscalité la plus avantageuse suivant votre situation pour vous constituer un patrimoine digne de ce nom !