Résidences senior : Questions fréquentes

Comment investir en résidence senior ? 

Pour investir en résidence senior, vous avez le choix entre 3 statuts : le LMNP, la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard. Le LMNP donne le choix entre 2 régimes fiscaux différents, ce qui permet plus d’adaptabilité selon vos besoins :

Régime micro-BIC : abattement de 50% sur les loyers perçus (dans la limite de 72 600€).

Régime réel : déduction de toutes les charges liées à la propriété du bien.

La loi Pinel, de son côté, propose une réduction d’impôts conséquente suite à l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA.

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, offre une réduction d’impôt de 11% étalée sur 9 ans.

Où investir en résidence senior ? 

Investissez dans une résidence située en centre-ville, à proximité des commerces, des parcs et des transports.

Pourquoi investir en résidence senior ? 

Parce que non seulement il y a une demande de plus en plus forte sur le marché, mais cet investissement vous fera également bénéficier de régimes fiscaux particulièrement avantageux. Par ailleurs, cela vous rapportera un revenu régulier via la perception des loyers. 

Quel budget pour investir en résidence senior ? 

L’investissement dans une résidence senior exige un budget d’environ 130 000€ minimum.

Comment financer son investissement en résidence senior ? 

Vous pouvez financer votre investissement dans une résidence senior en cash ou à crédit. Si vous prenez un crédit sur 20 ans, celui-ci sera amorti, mais il n’y aura aucun amortissement sur le bien.

Comment choisir sa résidence senior ?

Pour choisir votre résidence, choisissez un bon gestionnaire, un bail intéressant et une ville où il fait bon vivre. Choisissez notamment une résidence qui se trouve à proximité des parcs, des commerces et des transports.

Quel gestionnaire choisir en résidence senior ? 

Voici quelques critères qui vous permettront de bien choisir le gestionnaire pour votre investissement en résidence senior :

Sa présence nationale

Son classement national

Qualité du bail (prendre 605 et 606)

Veillez à ce que le gestionnaire vous propose des baux triple nets (c’est-à-dire sans rien à payer, même la taxe foncière).

Plus le gestionnaire est important, plus son bail est intéressant, plus vous aurez de chances d’être satisfait.

Pour plus de détails, rendez-vous sur notre classement des Meilleures Résidences Seniors!

Comment revendre une résidence senior ? 

Dans ce cas précis, plusieurs options s’offrent à vous :

La vente en direct : vous revendez par vous-même.

Les agences spécialisées : vous revendez à un professionnel de l’occasion.

Votre conseiller EUODIA : il vous aide à vendre votre bien.

Le CGA : vendre directement au gestionnaire

En fonction de l’investisseur, le temps de revente est d’environ 3 mois.

Quels critères pour investir en résidence senior ? 

Pour un bon investissement en résidence senior, nous vous conseillons de vérifier attentivement les compétences du gestionnaire choisi et la qualité du bail.

Pourquoi acheter une résidence senior pour défiscaliser ? 

Grâce au statut LMNP, à la loi Pinel et à la loi Censi-Bouvard, vous obtenez à travers cet investissement des avantages fiscaux substantiels, ainsi qu’un revenu régulier tiré du loyer payé par le locataire. 

C’est quoi un bail commercial en résidence senior ?

Le bail commercial en résidencesenior, c’est le document qui lie l’investisseur et le gestionnaire. Il énumère toutes les conditions du contrat signé entre les deux parties. Il s’agit d’un contrat synallagmatique sans cadre réglementaire permettant donc d’inscrire des clauses de manière discrétionnaire. Il se différencie du bail d’habitation traditionnel sur plusieurs points :

• le locataire est ici un professionnel (le gestionnaire de la résidence) à l’inverse d’un bail classique où le preneur à bail est un particulier. 
• De plus, sa durée est beaucoup plus longue (jusqu’à 12 ans) là où la durée du bail standard n’excède pas 3 ans et où le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis. 
• Dans le cadre du bail commercial en résidence senior, le locataire renonce à donner congé sur la durée du bail. 
• Les charges afférentes aux biens peuvent être réparties entre le locataire et le propriétaire 
• L’indexation peut être choisi à partir de n’importe quel indice (ICC, inflation, une indexation fixe, chiffre d’affaires des commerçants…)

Au final, il s’agit donc d’un contrat locatif beaucoup plus sécurisé pour le propriétaire qu’un bail conventionnel en résidentiel et laissant une plus grande flexibilité dans sa rédaction. 

Comment revendre en résidence senior ?

Comme pour tout investissement, les futurs acquéreurs de résidences seniors se posent, avant toute prise de décision, des questions relatives  à la rentabilité, au couple rendement/risque et au prix dudit investissement. Parmi elles, les conditions de revente de la résidence senior sont un point à souligner.

Zoom sur les différents moyens de revendre une résidence senior

Tout comme le marché des EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes âgées dépendantes), plusieurs possibilités s‘offrent à l’investisseur pour céder sa résidence senior. Différents marchés d’abord, avec la possibilité de revendre son investissement en résidence senior sur le marché de gré à gré : c’est le marché de revente de résidence senior “de particulier à particulier”.

Si vous choisissez le marché de gré à gré, vous pouvez dans un premier temps passer par des sites internet spécialisés, qui mettent en relation les offreurs et les demandeurs de résidences seniors.

La seconde possibilité consiste à revendre directement votre bien à une de vos connaissances pouvant être intéressée ;

Enfin, vous pouvez également faire intervenir un intermédiaire, une agence immobilière spécialisée sur le meublé qui veillera à vous mettre en relation avec des acquéreurs potentiels.

Les CGPI (conseillers en gestion de patrimoine) peuvent également vous suivre dans cette démarche. On notera cependant que, comme les sites internet ou les agences immobilières spécialisées, un pourcentage de commission (les honoraires) peut être prélevé sur le montant total de la revente.

Le rachat de la résidence senior via la société de gestion 

Une autre possibilité moins rentable mais non négligeable existe également, même si elle n’est pas systématique : certaines sociétés de gestion proposent aux investisseurs de racheter leurs biens. Cette option peut être une sécurité supplémentaire lors de la signature pour l’acquéreur. Dans certains contrats signés avec les sociétés de gestion de résidences seniors, est inclus une clause de rachat au prix initialement fixé. Dans ce cas, l’investisseur ne bénéficie pas de la revalorisation du prix du foncier, mais cela lui assure une sécurité au moins égale à son investissement initial (pas de perte en capital).

La problématique de la revente de sa résidence senior ne doit donc pas être un frein pour l’investisseur, car les possibilités de revente sont bien réelles, et certains acteurs tels que la société Revenu Pierre axent leur stratégie sur le marché secondaire avec une spécialisation dans la vente de LMP et LMNP (loueur meublé professionnel et loueur meublé non professionnel) de seconde main.

Comment trouver le meilleur taux d’intérêt pour investir dans en résidence senior ?

Pour trouver le meilleur taux d’intérêt et plus globalement les meilleures conditions d’emprunt pour investir dans une résidence senior, le plus simple est encore de vous adresser à nous. Nous sommes en relation permanente avec des professionnels du crédit et des courtiers en prêt immobilier qui s’occupent pour vous de trouver l’offre de financement optimale.

Comment fait-on pour récupérer la tva payée lors d’un investissement en résidence senior ?

Pour récupérer la TVA lors d’un investissement senior, il faut faire une demande auprès des services fiscaux de sa commune de résidence. Elle est en général récupérer dans les quelques mois qui suivent la livraison du bien.

Quelle est la durée d’investissement dans une résidence senior ?

L’investissement en résidence sénior est un investissement de moyen à long terme, comme tout investissement immobilier. De plus, son aspect sécuritaire permet de se projeter dans la durée, dans le cadre de la préparation de retraite par exemple, grâce aux rentes qu’il procure.

Par ailleurs, dans le cadre d’un investissement sous le régime Censi-Bouvard, le bien doit être conservé 9 ans sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal consenti lors de l’acquisition.

Quelle est la rentabilité locative d’une résidence senior ?

En résidence senior, les rentabilités locatives oscillent entre 4% et 5%. Point important : il s’agit dans la majorité des cas d’une rentabilité nette de charges puisqu’en vertu du bail commercial, votre locataire (le gestionnaire) prend à son compte tous les frais et charges inhérents à la bonne gestion et l’entretien de la résidence.

De plus, grâce à l’amortissement du bien en LMNP, le rapport locatif proposé en résidence senior est quasiment un rendement net fiscal. En effet, l’amortissement correspond à environ 4% du prix par an qui s’impute sur les loyers encaissés. Pour retrouver ce type de rendement net d’impôts dans l’ancien type studio, il faut obtenir un rapport locatif brut d’environ 9% pour une personne dans une tranche d’imposition à 30%. En effet, à ces 9% il convient de retrancher environ 2% de frais divers et variés (charges de copropriété, taxe foncière…) on obtient donc un rapport locatif net de 7%. A ceci il convient de retrancher 45,5% d’impôts (tranche marginale d’imposition + csg-crds) d’où un résultat net après impôt de 3,8%. Au vue des loyers pratiqués par exemple à paris pour une chambre de bonne (soit 450 euros/mois) il faudrait la payer au global 60 000 euros sachant qu’actuellement le prix est aux alentours de 110000 euros… 

Toujours à titre comparatif, le rendement moyen dans l’immobilier d’habitation neuf aujourd’hui est en moyenne de 3,5% auquel il faut ensuite retrancher l’impôt sur les revenus fonciers pour obtenir un rendement net. Il en est de même pour l’immobilier ancien, qui de plus est aujourd’hui visé par un décret de l’Etat visant à limiter le niveau des loyers, ce qui peut potentiellement jouer sur le rendement du bien. 

Pourquoi un investissement en résidence senior est prudent ?

L’investissement en résidence senior est un placement sécurisé adapté à des investisseurs de profil prudent. En effet grâce à la visibilité de très long terme sur ce marché et aux avantages du bail commercial, l’investissement en résidence senior comporte très peu de risques. Investir en résidence senior, c’est s’affranchir de toutes les contraintes habituelles propre à l’immobilier en général : pas besoin ici de gérer le bien, de veiller au bon paiement des loyers, de faire des provisions pour l’entretien de l’appartement, etc. Le gestionnaire qui signe un bail de durée longue avec vous prend ensuite tout à son compte. De plus, le bail commercial permet d’apporter des garanties juridiques plus fortes qu’un bail de location classique, par exemple il est extrêmement aisé de sortir un locataire mauvais payeur dans le cadre d’un bail commercial contrairement à un bail classique. 

C’est également un investissement prudent puisqu’il permet d’anticiper un potentiel besoin pour ce type de prestations de la part de vous ou un membre de votre famille dans l’avenir. En effet, il est possible d’occuper sa chambre à titre personnel, il convient de payer un forfait pour les services annexes (piscine, évènement, repas…) qui en général se situe entre 300 et 600 euros mensuels en fonction de la résidence et des services.

Peut-on occuper la résidence senior dans laquelle on investit ?

Dans les faits, c’est tout à fait possible d’occuper l’appartement que l’on a acquis dans une résidence senior. Mais dans la réalité, cela n’est pas toujours réalisable puisque cela dépend des locataires en place. En revanche, s’installer dans une des résidence gérées par le même gestionnaire est bien souvent facilitée.

Quels sont les avantages d’un bail commercial meublé pour un investissement en résidence senior ?

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial relevant à l’origine du décret du 30 septembre 1953 est un contrat conclu entre le bailleur et le preneur d’un bien commercial. La liberté contractuelle engendrée par ce bail permet des clauses spécifiques et avantageuses envers les deux parties. Dans le cadre d’un investissement en résidence services seniors, le bail commercial est particulièrement avantageux et protecteur pour l’investisseur. En effet, d’une durée très supérieure à un contrat de location meublée d’habitation classique, le contrat est conclu pour une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cette durée du bail permet un investissement sécurisé pour l’investisseur.  En effet, par son statut ce bail favorise un versement de loyers pendant toute la durée du contrat puisque le locaraire est la société de gestion de la résidence. De ce fait, il est donc très important de choisir un gestionnaire de résidences seniors de qualité.

Les autres avantages du bail commercial en résidence senior

Concernant le loyer fixé, il est révisé régulièrement, mais ce dernier est plafonné à un montant défini par la loi qui interdit les augmentations excessives.

L’autre principal avantage du bail commercial est que le locataire (en l’occurrence le gestionnaire de la résidence) bénéficie d’un droit de renouvellement de son bail. On notera également que la plupart des charges sont prises en compte par la société de gestion et non par le propriétaire investisseur.

Par ailleurs, le rapport locatif servi dans une résidence senior est en général d’au moins 4 %. Mais l’indexation de ce loyer doit être étudiée avec attention. En effet, au-delà du niveau de loyer de départ, à la signature du contrat, une indexation annuelle (ou trimestrielle) des loyers est conclue entre les deux parties. Cette indexation varie d’un bail à l’autre et peut prendre une des  formes suivantes : soit le loyer est réévalué annuellement selon un indice publié par l’INSEE, soit l’indexation se fait en fonction d’un pourcentage fixe, l’indexation peut être plafonnée ou pas…

Un autre point d’attention est à relever concernant le bail commercial conclu pour les investissements en résidences de services seniors : il faut vérifier si les charges relevant des articles 605 et 606 du Code Civil sont pris en compte par la société de gestion ou si elles sont supportées de l’investisseur. Ces charges, qui concernent les travaux et réparations courantes (peintures, réparations de portes et fenêtres) ainsi que les gros travaux (rénovation des toitures, changement des ascenseurs) sont en général mises à charge du bailleur dans une situation classique de bail commercial. Mais dans le cas d’une résidence senior, c’est souvent l’inverse qu’on observe, pour le grand bonheur des investisseurs.

En résumé, le bail commercial est l’élément sécurisateur d’un investissement en résidence senior puisque c’est sur lui que va reposer tout l’intérêt et l’«efficacité» de l’investissement. Au-delà de l’emplacement géographique de la résidence, de sa configuration ou de la diversité des services proposés sur place, c’est bien sur cet élément précis que l’investisseur doit être vigilant. Car s’il est un atout indéniable en soi, encore faut-il choisir un bon gestionnaire et vérifier ensuite les clauses spécifiques, relevées précédemment.

Quel est le prix d'un résidence senior ?

Selon la typologie de l’appartement, les prix proposés pour l’acquistion d’un bien en résidence senior varient. Il faut prévoir en général un budget de 80 000 € à 120 000 € HT pour un studio, et jusqu’à 200 000 € HT pour un T3 voire un T4.