Investir en résidence seniors

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Si vous cherchez à investir votre épargne ou vos liquidités dans un bien immobilier autre qu’un bien locatif classique ou qu’un Pinel, que pensez-vous de la résidence senior ? 

 

Qu’est-ce qu’une Résidence Senior ?

Une résidence senior est un ensemble immobilier de logements collectifs. Sa particularité ? Son adaptabilité à la perte progressive d’autonomie des personnes âgées. Contrairement à un Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) ou une maison de retraite, il ne s’agit pas de structures médicalisées : les résidents sont complètement autonomes ou en très légère perte d’autonomie. De telles résidences deviennent une véritable tendance.

Des services adaptés : Au-delà des logements, les résidences proposent de nombreux services afin de répondre au mieux aux besoins des seniors. Des espaces communs sont aménagés tout exprès : un accueil, une salle de restauration, une laverie etc. Sans parler des services et commodités : fourniture du linge, nettoyage régulier... 

Objectif : Un choix d’anticipation permettant de prévenir un futur changement de domicile. En effet, les résidents ont la possibilité de rester dans leur logement sans être contraints de le quitter plus tard pour se retrouver dans un établissement spécialisé type EHPAD. 

Aujourd’hui, ce type de résidences se développe de plus en plus, valorisant un segment d'investissement qui propose des atouts attrayants aux yeux des investisseurs. Ce modèle de bien immobilier peut s’acheter dans l’ancien ou le neuf (type VEFA), mais également sur un marché secondaire en réelle demande. 

Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire. 

 

Comment fonctionne un investissement en Résidence Senior ?

Un fonctionnement des plus simples : vous achetez et devenez propriétaire d’un logement en Résidence Senior. Vous signez alors un bail avec l’exploitant de la résidence pour au moins 9 ans (sauf en cas de reprise de bail). Un gestionnaire responsable du lieu se charge alors de la mise en location et de l’entretien de votre bien.

Concrètement, sur le plan juridique, le locataire n’est pas la personne qui occupe le logement/la résidence, mais le gestionnaire. L’avantage pour l’investisseur ? Qu’il y ait du Turn over ou non, l’investisseur touche son loyer même si la carence est de plusieurs mois. 

Une fois un occupant installé, celui-ci paye un loyer au gestionnaire en contrepartie du logement. Le gestionnaire vous reverse par la suite vos revenus trimestriels sous forme de loyers aux conditions fixées par le bail commercial.

Concernant les Résidences Seniors, la rentabilité locative est généralement comprise entre 3% et 5% net par an, selon le Syndicat national des résidences services pour les aînés (SNRA).

 

Comment investir en Résidence Senior ?

Au même titre que l’immobilier classique, il existe des biens neufs et anciens sur le marché des résidences de services. Quel que soit votre choix, un investissement immobilier en résidence seniors se fait via le statut LMNP. 

Achat dans l’ancien : Ce type d’achat vous permettra d’acquérir un bien existant et d’obtenir une réelle connaissance - “l'historique” - du logement.

Achat dans le neuf : Cette option vous fera profiter du dispositif Censi-Bouvard qui accorde une réduction d’impôts de 11%. 

Deux cas de figures, deux lois : Censi-Bouvard offre une réduction d’impôts de 11% sur 9 ans, mais ne permet pas d’amortir le prix du bien. En revanche, la loi LMNP, qui s’applique aussi bien dans le neuf que l’ancien, permet d'amortir 80% du prix du bien HT, de récupérer la TVA et d’amortir le bien grâce à une ligne comptable. 

Nos consultants en gestion de patrimoine seront à même de définir avec vous le bien correspondant à votre situation : ils vous accompagneront dans la recherche du bien, dans la lecture du bail, l’explication des points juridiques et comptables. Ils pourront également vous conseiller sur le financement via notre cellule de courtage Financez-moi.

 

Pourquoi Investir en Résidence Senior ?

Forte demande sur le marché : La France fait partie des pays où l’espérance de vie est la plus élevée. Aujourd’hui, 20% de la population française manque de logements adaptés aux seniors. Ces résidences sont donc de plus en plus recherchées par nos aînés.

Gestion du parc immobilier : Vous n’avez rien à prévoir concernant la gérance, une société de gestion s’occupe de toutes les contraintes.

Un rendement intéressant : Les rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence de services se situent autour de 4% à 5% par an. 

Bénéficier du statut LMNP : Les avantages de ce statut incluent une fiscalité avantageuse, la récupération de la TVA ou encore l’amortissement du bien.

 

Quelle fiscalité ?

Plusieurs statuts fiscaux existent pour cet investissement suivant que vous ayez acheté votre bien neuf ou dans l’ancien :

Le dispositif Censi-Bouvard

Il permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient, c’est-à-dire 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT étalée sur 9 ans ainsi que d’une récupération de la TVA payée.

La LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle 

Vous pouvez choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel suivant votre éligibilité. Le régime Micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 70 000€. 

La LMP ou Location Meublée Professionnelle

Ce statut donne droit à une exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le patrimoine concerné par l'activité meublée et à une récupération de la TVA. 

Pour connaître davantage la fiscalité et les conditions d’éligibilité aux statuts, vous pouvez consulter la page la fiscalité en LMNP.

Maintenant que vous êtes devenu(e) un(e) expert(e) des Résidences Seniors, il ne tient plus qu’à vous et votre conseiller(e) de choisir le bien ainsi que le régime fiscal le plus avantageux suivant votre situation !