Investir dans les résidences de tourisme

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Investir dans une résidence de tourisme permet d’intégrer le secteur des résidences gérées ou de service qui disposent de nombreux atouts comparé à un investissement dans l’immobilier locatif ancien « standard ». Cet investissement permet de combiner l’utile à l’agréable et connaît un réel succès depuis les années 80. Et ce, avec des programmes dits de « time sharing » en location saisonnière qui ont fait florès notamment à la mer et à montage.

Par ailleurs, la France reste la destination préférée de ses ressortissants : en effet, la plupart des Français choisissent de rester dans leur pays pendant leurs vacances. En outre, le pays accueille des dizaines de millions de touristes étrangers chaque année.

 

Le principe des résidences de tourisme

La résidence de tourisme, dans son principe même, propose une formule d'hébergement tout compris aux vacanciers en mettant à leur disposition des logements tout équipés et garantissant à l’estivant de passage, confort et qualité de service. Par ailleurs, le touriste disposera d’un service d’accueil, de restauration et d’entretien. Bref, la pension complète ou à défaut la demi-pension. La liste n’est pas exhaustive. Pour mieux s’y retrouver, rappelons que les résidences de tourisme sont labellisées et des étoiles leur sont attribuées en fonction des prestations proposées.

 

Les critères à prendre en compte

Choix de l’exploitant

Le choix du gestionnaire est primordial pour faire un bon investissement dans une résidence gérée. C’est cet organisme qui s’occupera de tout. Il faut donc choisir un gestionnaire à forte notoriété avec une large assise financière.

Choix de l’emplacement

A l’instar de toute la classe d’actifs immobiliers, l'emplacement est le point le plus important à prendre en compte. Si on opte pour la mer, il faut pouvoir aller à pied sur le rivage ou être à proximité d' endroits de plaisance. La présence d’une piscine, d’une vue imprenable, d’un parc aquatique limitrophe, de lacs aménagés et/ou d’un espace détente in situ sont des éléments importants à prendre en compte.

Pour les sports d’hiver, c'est la proximité du domaine skiable et des pistes de VTT qui fera la différence avec un bon taux d'enneigement annuel pour pouvoir , à coup sûr, chausser ses skis. Mieux vaut privilégier les hautes altitudes. La présence de commerces et de différents moyens de transports sera également un « vrai plus ».

Le bail dans les résidences de vacances

Le bail commercial doit mentionner toutes les obligations qui incombent aux parties. Il faut donc qu’il stipule clairement qui s’occupera des travaux, de l’entretien, etc.

frais annexes dans les résidences de tourisme

En zone de tourisme, la taxe foncière peut sérieusement grevée la rentabilité d’un bien : il est impératif de se renseigner sur cet impôt avant de se lancer.

 

Les résidences de tourisme : un investissement peu fiscalisé

Deux régimes fiscaux disponibles

Faire l’acquisition d’un appartement en résidence de tourisme permet d’acquérir le statut de loueur en meublé non professionnel. Cela permet de gommer la totalité (ou presque) de son impôt sur le revenu au titre de son acquisition. Ceci notamment grâce au système de l’amortissement comptable de la valeur du bien.

Pour remplir les conditions , il convient de réaliser l’activité à titre occasionnel et ne pas être une personne morale. Les émoluments engrangés par la résidence de tourisme ne doivent pas dépasser un plafond de 23000€ annuels et 50% du revenu global du foyer fiscal.

Outre le dispositif du LMNP classique, l’investisseur pourra opter pour le régime du Censi-Bouvard. Ce dispositif existe depuis 2009. Dans cette configuration il est possible de récupérer la TVA et de réduire son impôt de 11 % de la valeur du bien sur 9 ans, dans la limite de 300 000 €.

Investir en Censi-Bouvard : en pratique

Prenons l’exemple d’un investissement dans une résidence de tourisme à Méribel en Haute montagne pour 130 000 euros TTC. La TVA est de 20%. En contrepartie de la location de votre bien meublé avec un gestionnaire pendant 9 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 14 300 euros ( 11%) ; soit 1588 euros chaque année. Mais ce n’est pas tout : il sera également possible de récupérer la TVA, soit la somme de 26 000 euros.

 

 

Les avantages d’investir dans une résidence touristique

L’investisseur en résidence de tourisme, à l’instar de toutes les résidences gérées ( EHPAD, sénior, etc..) , se verra conférer le droit de se faire rembourser la TVA sur le prix d’acquisition ; notamment avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Il pourra jouir de revenus garantis et d’avantages fiscaux. In fine, il se constituera un patrimoine immobilier stable en déléguant la gestion de l’hébergement ( appartement, chalet, appart-hotel,résidence-club) en tout-inclus à un gestionnaire de résidence professionnel.

 

Les inconvénients de l’achat immobilier en résidence de tourisme

Il est indispensable de bien sélectionner sa résidence de tourisme. En effet, pour que le prix du bien sélectionné augmente avec le temps, la résidence gérée doit être bien située comme à proximité du bord de mer par exemple, ou des remontées mécaniques à la montagne dans des stations prisées.

On l’a vu avec la crise sanitaire de 2020, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ont connu de sérieux revers. Certains propriétaires investisseurs se sont vus imposer la renégociation à la baisse de leurs loyers. Ceci, malgré le fait qu’ils sont régis par des baux commerciaux leur garantissant normalement des revenus garantis.

Dans ce contexte, il est nécessaire d’étudier en amont la qualité du gestionnaire qui s’occupera du bien immobilier en résidence gérée. La réussite de l’investissement est, certes dépendante de l’emplacement, mais elle passe également par la qualité reconnue du gestionnaire et de sa probité.

 

Résidence de tourisme : où investir ?

On ne le répétera jamais assez, l'emplacement du bien est l’alpha et l’oméga dans le choix à opérer avant tout achat immobilier. Ainsi, investir dans une résidence de tourisme située en bord de mer ou à la montagne garantira une bonne rentabilité locative à l’investisseur et une moindre exposition au risque de vacance locative. Si vous décidez d’investir dans une résidence de tourisme à la mer, il sera recommandé d’investir dans des « spots » comme la Côte d'Azur ou la Côte Atlantique.

De même, pour limiter les risques à la montagne, les Alpes restent un « must » avec de grands domaines skiables connus dans le monde entier comme les portes du soleil ou les 3 vallées regroupant Courchevel , Méribel et les Ménuires. Le centre des stations est à privilégier.

In fine, Les résidences de tourisme avec leurs solutions « clés en main » et moins onéreuses que l'hôtellerie traditionnelle ont encore de beaux jours devant elles. En investissant dans une résidence de tourisme dans le cadre de vacances à la mer ou d’un séjour au ski, il sera possible d’amortir l’achat de son bien et d’obtenir des revenus locatifs sans aucun souci de gestion. En effet, l’investisseur n’aura à subir aucune des contraintes d’entretien et de gestion.C’est le gestionnaire qui s’occupera de tout. Parmi les grands opérateurs sur ce marché on retrouvera Pierre et vacances, des résidences-services comme Résidence Odalys et Résidence Pierre.