Financer son investissement en SCPI

---

 

Comme tout investissement immobilier, plusieurs options de financement s’offrent à un investisseur pour son projet en SCPI. Plus précisément, 4 techniques existent afin d’assurer le financement des SCPI : au comptant, en démembrement, à crédit ou par le biais d'une assurance-vie. 

Nous verrons ici les avantages et le fonctionnement du financement à crédit. 

 

Caractéristiques d'un investissement en SCPI

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs. La société de gestion qui administre la SCPI va collecter des fonds auprès d'investisseurs. Elle procède ensuite à une sélection d'actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI.

Ce type d’investissement a donc pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Ainsi, les SCPI permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier à moindre coûts grâce à un support collectif.

 

Les SCPI : pourquoi faut-il investir ?

Mutualisation du risque : Dans le cadre des SCPI, une répartition géographique et sectorielle des actifs est naturellement mise en place. C’est donc un investissement réparti dans plusieurs biens de différentes natures (entrepôts, bureaux, commerces…) et sur plusieurs secteurs géographiques (Ile-de-France, province, international). Son avantage majeur ? En cas de difficulté sur l’un des immeubles détenus par la SCPI - comme un loyer impayé par exemple - l’impact pour le propriétaire des parts est compensé par les revenus des autres biens en location. 

NB : Le bénéfice de la mutualisation du risque peut être renforcé par la réalisation d’un investissement dans plusieurs SCPI distinctes.

Rentabilité : La rentabilité de la SCPI est généralement très élevée. Sa rentabilité locative s’élève à environ 4,5% net.

La rentabilité est l’un des avantages spécifiques de la SCPI. Néanmoins, les performances présentes ne présument pas des succès futures.

Locataires professionnels : Ces locataires sont signes de stabilité. Une stabilité qui s’explique notamment par les baux commerciaux « longs » (durée : 3,6 ou 9 ans) contractés par chacun des locataires avec la société de gestion.

 

La fiscalité des SCPI

Les revenus tirés d’un investissement en SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers (il est possible que la SCPI distribue également des revenus financiers mais dans une proportion moindre). L’imposition sur les revenus dépend essentiellement des sous-jacents de la SCPI (comme la localisation de ces derniers).

On observe deux types de fiscalité en matière de revenus fonciers liés à une SCPI :

La SCPI détient des actifs situés sur le territoire français

Si les revenus de la SCPI proviennent d’actifs immobiliers situés en France et dans les DOM-TOM, ils seront imposés à hauteur de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) des détenteurs de parts. À cela seront rajoutés 17,2% de prélèvements sociaux. Pour quelqu’un qui a une TMI de 30%, on retiendra donc une imposition globale sur les revenus fonciers de 47,2%.

La SCPI détient des actifs situés à l’étranger

Les revenus tirés d’un parc immobilier situé à l’étranger sont soumis à une fiscalité totalement différente. En vertu des conventions fiscales actuelles entre la France et l’international, il s’agit d’éviter la double imposition une fois les revenus distribués aux investisseurs français. Cela d’autant plus que les SCPI sont déjà imposées dans le pays d’origine des revenus. On obtient donc un calcul de fiscalité plus intéressant dans ce cas : TMI – taux moyen d’imposition. Pour quelqu’un dans la TMI de 30%, on observe généralement une imposition sur les revenus fonciers de source étrangère comprise entre 10% et 20%.

Financer son investissement en SCPI par un emprunt

Les établissements bancaires se montrent de plus en plus enclins à prêter aux particuliers qui souhaitent acquérir des parts de SCPI. Les taux de prêt pour les SCPI restent plus élevés que les prêts immobiliers classiques, mais n’en demeurent pas moins accessibles. 

Cette méthode aide l’investisseur à utiliser l’effet de levier. Cela signifie que les loyers perçus par la SCPI lui permettront de couvrir une très grande partie de la mensualité de crédit qu’il devra rembourser à sa banque. Ce montage permet d’acquérir de l’immobilier en contrepartie d’un effort de trésorerie mensuel relativement faible. 

Ce moyen d’acquisition s’adresse à des investisseurs possédant tout type de fiscalité, et souhaitant se créer un capital ainsi qu’un patrimoine immobilier à terme.

Prenons un exemple pour illustrer nos propos :

• Montant investi : 130 000€ 
• Loyer mensuel : 600€
• Impôt moyen mensuel : 90€
• Crédit sur 20 ans : 800€/mois
• Effort d’épargne mensuel : 200€

 

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.