Fiscalité de la SCPI

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Fiscalité provenant des loyers

On distingue deux types de fiscalité au sujet des loyers que vous percevez. En fonction du positionnement géographique des actifs immobiliers de la SCPI, la fiscalité diffère. 

Pour faire simple, nous distinguons les SCPI dites « françaises » ayant leurs actifs immobiliers en France et les SCPI dites « européennes ».

Les revenus provenant des SCPI françaises sont imposés sur la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, appelée plus communément « TMI* » à laquelle on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. 

Concernant un investissement sur une SCPI européenne, les revenus sont imposés à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur à laquelle, on retire le taux moyen de celui-ci. 

La fiscalité sur les actifs immobiliers européens permet donc de ne pas payer les prélèvements sociaux de 17,2%.

*Pour rappel, la TMI de l’investisseur se calcule en faisant le rapport du revenu imposable sur le nombre de part fiscale de l’investisseur. 

Pour connaitre votre TMI, il faut se reporter sur le barème de l’impôt sur le revenu qui nous donne la TMI de l’investisseur. 

Voici le barème de l’impôt sur les revenus : 

• Jusqu’à 10 084 € => l’investisseur détient une TMI de 0%
• De 10 085€ à 25 710€ => l’investisseur détient une TMI de 11%
• De 25 711€ à 73 516€ => l’investisseur détient une TMI de 30%
• De 73 517€ à 158 122€ => l’investisseur détient une TMI de 41%
• 158 123€ et plus => l’investisseur détient une TMI de 45%

Au niveau du taux moyen, il se calcul en faisant le rapport du montant de l’impôt payé sur les revenus imposables.

 

 

Fiscalité liée aux loyers : en pratique

Si un investisseur possédant un TMI de 30% achète des parts d’une SCPI française portant l’investissement à 100 000€ ayant une rentabilité de 5% net des frais de gestion. Alors l’investisseur perçoit 5 000€ de revenus annuels nets frais de gestion et brut de fiscalité. Le calcul de l’imposition se fait de la sorte : 

5000 x (30% + 17,2%) = 2360 €

L’investisseur paye donc 2 360€ au titre de l’impôt sur les revenus provenant de la SCPI. Les loyers qu’il perçoit net de frais de gestion et de fiscalité s’élève à 2 640€ .

Si l’on prend ce même investisseur avec une TMI de 30% et un taux moyen de 15% investissant sur une SCPI européenne à hauteur de 100 000€ avec un rendement de 5%. L’investisseur perçoit des revenus à hauteur de 5 000€ net frais de gestion et brut de fiscalité provenant de la SCPI. Le calcul de l’imposition se fait de la sorte : 

5 000*(30% - 15%) = 750€ 

L’investisseur s’acquitte donc de 750€ d’impôt lié aux revenus provenant des SCPI. Il bénéficie donc de 4 250€ de revenus nets de frais de gestion et de fiscalité.

Il est donc très important de bien sélectionner les SCPI sur lesquelles investir en fonction du profil patrimonial de l’investisseur.

 

 

Fiscalité des plus-value

Un investisseur achetant des parts de SCPI perçoit donc des loyers au prorata de son investissement. 

En plus des loyers perçus, l’investisseur peut espérer effectuer une plus-value à la revente de ses parts, s'il revend ses parts plus chers qu’il ne les a achetées. 

L’imposition sur les plus-values intervient lorsque l’investisseur décide de vendre ses parts. 

Le calcul des plus-values est la différence entre le prix auquel l’investisseur a acheté ses parts et le prix auquel il les a vendus une fois les frais de souscription retirés.

Lorsque les parts ont été détenues depuis moins de 22 ans, l’investisseur est redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée.

Si la vente est faite avant les 30 ans après l’achat, il est également soumis aux prélèvements sociaux.

L'impôt sur la plus-value réalisée est de 19% et les prélèvements sociaux de 17,2%.

Il existe des abattements en fonction de la durée de détention des parts de SCPI par l’investisseur.

 

Fiscalité liée aux plus-value : en pratique

Vous avez acheté des parts de SCPI en janvier 2012 à 30 000€. Vous revendez vos parts de SCPI en janvier 2020 à 50 000€.

Plus-value avant abattement : 20 000€

Imposition à l’IR 

Abattement de 18% pour la 6ème, 7ème et 8ème année de détention : 3 600€ 

Plus-value nette imposable à l’IR : 16 400€

Taxation à l’IR (19%) sur 16 400€ : 3 116€

Imposition Prélèvements sociaux

Abattement de 4,95% pour la 6ème, 7ème et 8ème année de détention : 990€

Plus value nette imposable aux prélèvements sociaux : 19 010€ 

Taxation aux prélèvements sociaux (17,2%) sur 19 010€ : 3 269,72€

Imposition totale de la plus-value 

3 116 + 3269,72 = 6 385,72€ 

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.