Investir en SCPI : un pari gagnant

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Comment investir dans l’immobilier avec quelques centaines d’euros seulement ? La réponse à cette question se nomme “SCPI” ! Voici les règles propres de ce placement incontournable pour qui veut diversifier son patrimoine.

La SCPI se traduit par “Société Civile de Placement Immobilier.” Concrètement, une société de gestion récupère l’épargnede particuliers pour se constituer un capital. Avec les fonds récoltés, elle achète de l’immobilier et assure la gestion du parc ainsi édifié. En échange de leur investissement, la société reverse régulièrement aux épargnants une quote-part desloyers encaissés.

 

Quelle SCPI choisir ?

Il existe plusieurs modèles de SCPI. Parmi eux, trois familles sortent du lot :

SCPI de rendement

Ces sociétés centrent leur activité sur les immeubles d’entreprise (bureaux, commerces) et les résidences de service (étudiants, séniors, EHPAD, etc). Selon la situation, les SCPI de rendement peuvent agir sur un segment de marché unique (comme les murs de boutiques) ou, à contrario, être diversifiées. Ces SCPI s’adressent notamment aux épargnants à larecherche d’un revenu complémentairecar elles distribuent des loyers.

SCPI de défiscalisation

Avec ce type de SCPI, on place ses souscriptions dans l’immobilier d’habitation en jouant sur les avantages fiscaux relatifs aux procédés de défiscalisation concernant la pierre. Elles proposent donc un investissement résidentielqui s’appuie sur des dispositifs comme la loi Pinel

SCPI de valorisation

Cette famille-là est comparable à un coffre-fort où les gains des investisseurs s’amassent avant d’être distribués ultérieurement via la valorisation du prix des parts. Ces sociétés ont pour objectif de générer des bénéfices plus élevésque les SCPI de rendement, mais contrairement à ces dernières, elles ne distribuent pas de revenus réguliers. Ce type concerne surtout les investisseurs hautement fiscalisés.

 

Comment investir en SCPI : choisir la bonne méthode

Si vous désirez investir dans les SCPI, vous avez le choix entre plusieurs procédures. Selon votre situation, votre âge et votre patrimoine, voici les différents moyens d’acheter vos parts :

 

Avantages et inconvénients

Investir dans une SCPI comporte un certain nombre d’atouts… :

• Devenir copropriétaire à petit budget (prix initial des parts autour de 150€)
• Gestion locative confiée à des experts
• Perception d’un revenu complémentaire provenant des locataires
• Constitution d’un patrimoine immobilier varié
• Mutualisation des risques avec les autres épargnants (pertes “redistribuées” via le collectif de parts)

Mais également quelques contraintes :

• Coûts élevés dans les premiers temps
• Dividende réduit par la rétribution due à la société de gestion
• Possession de parts, mais non d’un bien dans sa totalité
• Attendre que la société de gestion achète un bien avant de recevoir un dividende

 

Quand "placement" rime avec "rendement"

Les loyers versés par les SCPI s’avèrent stables à long terme. En 2020, ils présentent un rendement supérieur à 4%. Ce taux monte même jusqu’à 6% concernant les meilleures SCPI. En plus des loyers, les sociétés civiles de placement immobilier bénéficient de la revalorisation des prix sur le marché. Les parts ont ainsi atteint une moyenne de 1,12%, portant la performance globale des SCPI à 5,30% en 2020.

 

 

Et la fiscalité dans tout cela ?

Considérée comme “fiscalement transparentes”, la SCPI en tant que société n’est pas elle-même redevable de l’impôt. En revanche, plusieurs régimes peuvent impliquer l’investisseur :

Investissements dans des parts de SCPI en direct

L’épargnant se trouve imposé comme s’il détenait directement les biens immobiliers. Les gains des SCPI sont alors estimés comme des revenus fonciers. Les profits émanant d’immeubles situés en France sont donc taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (17,2%).

Investissements internationaux

Les dividendes provenant d’immeubles placés à l’étranger sont imposés à la source. Des impôts payés par la SCPI à la place de l’épargnant, qui bénéficie ensuite d’un système lui évitant la double imposition en France. Autres avantages : les taux d’imposition s’avèrent globalement plus faibles hors des frontières françaises, et ces revenus fonciers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.